코스피 - 코람코에너지리츠 소개 및 분석

· Part 1, 기업개요

  국내 최초, 아시아 최초의 주유소 인프라를 기반으로 한 리츠(REITs : Real Estate Investment Trusts) 회사로 2020년에 SK네트웍스가 보유한 주유소 자산을 양도받고, 지난해 8월 코스피에 상장했다. 공모가는 5,000원이었고, 상장 이후 꾸준히 상승 중인 모습이다. 현재 171개의 주유소와 부동산에 투자 운용 중이고, 운용자산 2020년 5월 기준 1조 원을 상회하는 수준이나, 2021년 공시지가 가중평균상승률이 과거 10년 평균치보다 두배 이상인 8.9 %로 운용자산의 규모는 더 늘어났을 것으로 예상한다. 리츠는 국내에서는 생소한 업종이지만 최근 한국 증시의 높아지는 변동성과 하락세에 힘입어 리츠 쪽으로 관심이 옮겨지고 있다. 
  리츠(REITs)란 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고, 그 운용수익 및 매각수익을 배당 또는 잔여재산분배 형식으로 투자자에게 지급할 것을 목적으로 운영되는 부동산 투자회사를 말한다. 리츠 종목을 매수함으로써 개인 투자자의 소규모 자금으로도 대형 부동산의 투자 기회를 얻을 수 있고, 은행이자보다 훨씬 높은 배당수익률을 챙길 수 있다. 또한 자금이 필요할 때 보유 주식을 팔아 현금화할 수 있다는 장점이 있다.

(코람코에너지리츠 배당에 관한 정관 내용)

  현재 종가 기준 시가총액은 4,720억원이며, 아래는 상장 이후 주가의 차트다.

(상장 이후 자산가격(토지 등)의 상승에 힘입어 떡상중이다)

 

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· Part 2, 실적분석외

  먼저 이 회사는 반기(5월, 11월)마다 결산 및 배당금을 지급하고 있다. 아래는 최근 사업 1개년도 기준 실적이다.

(주당 '20년 11월 131원, '21년 5월 166원을 배당했다)

  현대오일뱅크가 주요 임차인이며 장기임대차 계약(10년)을 진행해서 안정성과 수익성이 혼합된 장기 임대수입이 보장된 사업으로, 임대매출 중 90 %가 고정비중에 달한다. 배당금 역시 현재 주가로 연환산 배당수익률을 계산하더라도 4%가 넘는 수치이다. 웬만한 은행 적금보다 크게 상회하고 있다. 아래는 최근 자산 매각에 관한 뉴스다.

(보유자산 리밸런싱 및 투자재원 확보) 

  위 유형자산 매각으로 인해 발생한 매각차익(약 170억)에 따른 특별배당이 예정돼있어 주가도 같이 상승 중인 모습이다. 배당락일은 오는 11월 30일로 예상 주당배당금은 321원(반기수익률 4.79 %, 연간수익률 9.58 %)에 달한다. 이번 특별배당으로 인해 주가가 오르는 감이 있어, 배당락일 이후 주가는 하락세로 돌아설 가능성이 농후해서 단기적으로 접근할 종목은 아니다.

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· Part 3, 시장전망

  현재 코람코에서 보유 중인 자산 중 수도권(서울+경기)에 위치한 자산의 규모는 60%가 넘는다. 몇십 년 뒤에 지방이 소멸할지언정 수도권에 보유한 자산이 많아 장기적인 관점에서 접근하더라도 전망이 좋다, 수도권 땅값이 천정부지로 뛰고 있기 때문이다... 그리고 임대료 매출 중 현대오일뱅크가 차지하고 있는 비중이 무려 83%에 달하고, 오일뱅크와 장기임대차계약을 맺어 향후 10년 동안의 매출과 배당은 현 수준보다 떨어질 이유는 없어 보인다. 

(주요 임대료 비중)

  지난 7월에 발표된 미래전략보고서의 주요 내용으로는 주유소와 리테일(QSR-패스트푸드) 등을 결합시켜서 매출을 향상시키거나, 주유소를 없애고 LG전자 베스트샵을 입점시키는 등 입지에 맞춰 적절한 용도 변환을 토대로 지속 가능한 성장을 기대한다고 발표했다. 

(주유소도 용적률을 향상시켜 임대수익을 추가로 확보한댄다)

  현재 전기차 시장이 크게 성장함에 따라 내연기관차의 쇠퇴가 전망되고 있다. 석유에너지를 공급하는 주유소의 경우 2027년쯤이면 매출 유지가 불가능할 것으로 전망하는데, 코람코의 경우 지방 주유소를 매각하고 수도권 중심의 포트폴리오를 구상한다고 IR자료를 통해 발표했다. IR자료의 내용만 따르면 전기차 보급으로 인한 주유소 시장의 쇠퇴 전망을 캐치하여 사업을 다각화하려는 노력이 보인다.

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· Part 4, 마치며

  국내 주유소 기반으로 설립된 최초의 리츠 회사다. 외국 기업에 비해 자산규모도 작고, 매출액도 높지 않지만 국내 주식 치고는 배당수익률이 높은 편이다. 최근 신세계프라퍼티와 손을 잡고 보유한 주유소를 물류와 상업시설이 어우러진 물류 거점인 '모빌리티-리테일 복합센터'로 개발할 계획이라고 발표했다. 사업 파트너로는 신세계프라퍼티를 비롯해 현대오일뱅크, NH투자증권, 삼성증권 같은 우량한 친구들과 같이 진행될 예정이다. 

(복합센터의 예상도, 가슴이 웅장해진다)

  코람코에너지리츠는 수도권 비중이 높은 자산 포트폴리오를 보유하고 있으며 앞으로도 지방 위주 주유소를 매각하고 자금을 조달해 각종 사업에 쓰일 예정이다. 사업을 진행하는 데도 우량한 파트너들과 함께할 예정으로 앞날은 창창해 보인다. 최근 주유소 매각을 통한 차익으로 특별배당금이 지급될 예정이라 현재 주가가 높은 것은 틀림이 없다. 배당락일 이후 주가는 아래로 내려갈 확률이 커서 단기적으로 "배당받고 나와야지"라는 어리석은 생각은 가지지 않길 바라고 장기투자를 추천하는 종목이다. 

- 전반기 배당금 : 기준일 5월 31일, 지급일 9월 전후
- 하반기 배당금 : 기준일 11월 30일, 지급일 3월 전후
  * 배당금 지급예정일은 '정기주주총회일로부터 1개월 이내'로 변동될 수 있음 

(예상 주당배당금은 321원이다)